Il diritto di superficie per il fotovoltaico

Hai un tetto o un terreno a disposizione e vuoi metterlo a reddito?
Oppure: vuoi investire nel fotovoltaico, ma non hai un tetto o un terreno di proprietà?

La soluzione ideale potrebbe essere la cessione o l’acquisto del diritto di superficie per l’installazione di un impianto fotovoltaico. Ad alcune condizioni potrebbe già essere una soluzione conveniente sia per investitori che per i proprietari di tetti o terreni.
Si tratta di una possibile soluzione per chi ha disponibilità di superfici adatte al fotovoltaico (ad esempio un lastrico solare, il tetto di un magazzino o un terreno), ma non vuole farsi carico nè dell’installazione nè della gestione di un impianto di produzione di energia pulita.

La cessione o l’acquisto dei diritti di superficie per il fotovoltaico può essere in molti casi una interessante soluzione di investimento per entrambe le parti coinvolte:

• colui che, proprietario del tetto, cede i diritti di superficie mettendo a reddito un’area altrimenti improduttiva,
• e colui che acquista la titolarità per realizzare e mantenere un impianto fotovoltaico, senza essere proprietario del tetto o del terreno su cui è realizzato.

Andiamo con ordine.

Cosa è il diritto di superficie fotovoltaico?

In generale, attraverso il diritto di superficie è possibile separare la proprietà del suolo, o del tetto, dalla proprietà della costruzione soprastante.

In altre parole, il diritto di superficie è un titolo che dà diritto a realizzare un’opera su un’area senza essere proprietario della superficie stessa. Spesso l’acquisto del diritto di superficie è stato utilizzato per fare rialzamenti di palazzine e costruire (e poi vendere) appartamenti in sottotetti. Allo stesso modo l’acquisto dei diritti di superficie può essere utilizzato per realizzare un impianto fotovoltaico su tetto o su terreno. Nel caso di impianti su edifici la superficie in questione è in genere un lastrico solare.

Ecco come funziona il diritto di superficie del fotovoltaico: l’impresa acquista la titolarità della copertura o dell’area, installa a proprie spese un impianto fotovoltaico, produce energia, gestendo l’impianto realizzato e tutta la parte burocratica, e poi vende l’energia prodotta.

A chi viene venduta l’energia prodotta?
L’energia prodotta può essere venduta direttamente ad un singolo soggetto in loco (è questa la soluzione più conveniente), oppure può essere venduta alla rete elettrica nazionale (soluzione che procura minori ricavi).

Attenzione, però: una soluzione non esclude l’altra: l’impianto fotovoltaico può essere infatti collegato contemporaneamente all’utente sottostante ed alla rete. Quando l’impianto produce e l’utente richiede energia si avrà autoconsumo istantaneo. Quando, invece, l’impianto produce ma non c’è autoconsumo istantaneo, l’energia prodotta verrà ceduta automaticamente alla rete. La remunerazione dell’energia ceduta in rete è di fatto una “vendita di energia” alla rete.

La costituzione dei diritti di superficie è definita direttamente dal Codice Civile, articoli 952-956. Eccoli.

Art. 952.
Costituzione del diritto di superficie.

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Art. 953.
Costituzione a tempo determinato.

Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Art. 954.
Estinzione del diritto di superficie.

L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell’articolo 2816.
I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l’anno in corso alla scadenza del termine.
Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie.
Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.

Art. 955.
Costruzioni al disotto del suolo.

Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui.

Art. 956.
Divieto di proprietà separata delle piantagioni.

Non può essere costituita o trasferita la proprietà delle piantagioni separatamente dalla proprietà del suolo.

 

 

Il diritto di superficie è a tempo determinato o indeterminato?

Il diritto di superficie in genere si intende a tempo indeterminato, ma in ogni caso, il periodo è previsto dal contratto. Nel caso degli impianti fotovoltaici il titolo è nella gran parte dei casi concesso per un periodo di 20-25 anni, pari alla vita utile di un impianto fotovoltaico. Al termine del periodo definito nel contratto il proprietario del tetto o del terreno diviene proprietario anche dell’impianto fotovoltaico, ma questo non è un gran vantaggio, visto che l’impianto si avvia verso il termine della sua vita utile.

Nonostante ciò il proprietario del tetto, del lastrico solare o del terreno, riscattando l’impianto può beneficiare della vita residua dell’impianto e, qualora volesse rinnovare l’installazione, si trova già installate le strutture di montaggio ed altre componenti. Basterà solo sostituire pannelli fotovoltaici, inverter ed eventualmente integrare l’installazione con un sistema di accumulo per sfruttare in maniera ottimale l’energia prodotta dai nuovi pannelli.

Qual è il vantaggio del diritto di superficie?

Per chi acquisisce la titolarità dell’area il vantaggio è la disponibilità di un’area in cui realizzare l’impianto fotovoltaico, senza essere proprietario della superficie stessa. Il titolare dell’impianto fotovoltaico può quindi essere proprietario dell’impianto senza essere proprietario del suolo o del tetto su cui è installato. La contropartita è che dovrà riconoscere una forma di pagamento al cedente (proprietario), che sia in energia o in denaro.

Per chi cede i diritti il vantaggio è quello di “mettere a reddito” una superficie disponibile, tipo un lastrico solare,  per l’installazione di un impianto fotovoltaico senza farsi carico del finanziamento e della realizzazione dell’impianto. Non solo: il vantaggio può essere l’acquisto diretto di energia dal produttore, ad un prezzo conveniente.
Occhio però alla tassazione sugli introiti derivanti dalla cessione dei diritti. La vendita del diritto di superficie è infatti sottoposto ad Iva e Irpef.

Come detto sopra, inoltre, uno dei vantaggi generici della cessione dei diritti di superficie a tempo determinato è che, alla fine del periodo stabilito, il proprietario del terreno/tetto rileva la proprietà di ciò che è stato costruito sopra. Nello specifico caso dell’installazione di un impianto fotovoltaico questo fattore non è particolarmente rilevante visto che l’impianto, che dura circa 25 anni, produrrà poco e si avvia allo smaltimento.

Modalità di pagamento del diritto di superficie per il fotovoltaico

La modalità della cessione dei diritti di superficie avviene in base ad un contratto di diritto privato tra le parti. Il pagamento può avvenire in “energia” o in denaro, come un classico contratto d’affitto.

Nel primo caso l’utente che “cede” il diritto di superficie può ottenere il “diritto ad autoconsumare gratuitamente” parte dell’energia prodotta. Questa soluzione è quella decisamente più complessa vista la difficoltà di contabilizzare l’energia autoconsumata in maniera ottimale ai fini del rientro economico dall’investimento.

Nel secondo caso, invece, viene corrisposto al proprietario un canone periodico, tipo locazione mensile, oppure un pagamento anticipato emesso in un’unica soluzione. Nel caso di pagamento mensile può essere prevista la rivalutazione temporale del canone in base, ad esempio, alle fluttuazioni di prezzo dell’energia.

Il diritto di superficie vale anche per i lastrici solari?

Sì, la cessione del diritto di superficie è possibile anche per i lastrici solari. Per intenderci: i “lastrici solari” sono i classici tetti piani di palazzi, magazzini, strutture commerciali, ecc…  Questi tipi di coperture sono particolarmente adatte ad ospitare impianti fotovoltaici perchè sono facilmente accessibili e “cantierabili” e si prestano bene alla possibilità di montare pannelli già perfettamente inclinati ed orientati nella giusta direzione.

La vera questione, semmai, è capire se conviene o non conviene sfruttare questa possibilità..

Conviene installare il fotovoltaico con diritti di superficie?

Se il diritto di superficie per l’installazione del fotovoltaico sia conveniente o no è una questione tutt’oggi ancora controversa. Sicuramente conveniva quando gli incentivi contribuivano a creare importanti ritorni economici. Oggi installare il fotovoltaico con diritto di superficie può convenire ad alcune condizioni, che vanno da un prezzo di cessione/installazione particolarmente conveniente, fino alla possibilità di vendere l’energia direttamente ad un utente finale, senza passare dalla rete pubblica.

Un modello che può funzionare per installare il fotovoltaico con diritti di superficie è quello, per esempio, di un’azienda energivora che, avendo importanti consumi elettrici diurni, cede i diritti di utilizzo del proprio tetto per far realizzare un impianto fotovoltaico a costo zero da un soggetto “terzo”. Il titolare dell’impianto produce e vende energia direttamente all’azienda ad un prezzo conveniente. Con questa modalità la convenienza è sia per il produttore che per l’acquirente (l’azienda stessa).

Anche un condominio può teoricamente cedere il diritto di superficie per la realizzazione di una installazione fotovoltaica. In questo caso, però, l’impianto può servire esclusivamente le utenze comuni condominiali e non (ancora), purtroppo, le utenze dei singoli condòmini. E’ questo il limite principale che grava ancora sul segmento residenziale: l’impianto deve essere collegato ad un unico punto di utenza.

Il vantaggio per il produttore fotovoltaico è che, acquistando i diritti di utilizzo, ha a disposizione un’area su cui installare un impianto fotovoltaico per produrre e vendere energia. La vendita, ed è questa la vera convenienza, è direttamente rivolta all’utente finale ad un prezzo maggiore di quello che avrebbe dalla rete pubblica.

In definitiva installare il fotovoltaico con questa modalità può convenire a chi ha un importante fabbisogno elettrico ed ha tetti liberi su magazzini, condomini, capannoni, terreni, o qualsiasi altra superficie ben esposta ed utilizzabile per produrre energia fotovoltaica. L’energia prodotta e venduta, ribadiamolo, deve in effetti essere venduta ad un utente che deve essere “unico” e che si trovi nello stesso luogo.

Diritto di superficie e SEU (Sistema Efficiente di Utenza)

Un SEU, Sistema Efficiente d’Utenza, è un sistema “semi-chiuso” di produzione-consumo, o meglio: “autoconsumo”. In un SEU il produttore di energia fotovoltaica può essere il proprietario stesso dell’edificio (o del terreno) oppure può essere un soggetto “terzo”, ad esempio un’impresa commerciale, che investe nell’impianto e vende energia ad un unico acquirente.

L’impianto deve essere realizzato nella stessa area dell’utente (ad esempio sul tetto o nel parcheggio di una fabbrica) e deve essere al servizio dello stesso utente che utilizza l’edificio sottostante. Un SEU, in parte, alimenta l’utenza in autoconsumo istantaneo, ed in parte vende energia in rete. Il produttore, nel caso in cui sia un soggetto diverso dall’utente, può realizzare l’impianto dopo aver acquistato i diritti di superficie sulla copertura o previo il pagamento di un canone fisso periodico.

Per approfondire il discorso leggi: Seu, perchè conviene sia al produttore che all’utente finale?

Come calcolare il valore del diritto di superficie?

Stimare il valore del diritto di superficie è un’impresa abbastanza complessa, vista la miriade di variabili “in gioco”. Di sicuro la vendita dell’energia prodotta dovrà ripagare, oltre al costo di realizzazione dell’impianto, il costo del diritto di superficie che viene in genere definito in €/mq/anno oppure in €/kWp/anno (cioè il costo annuo per ogni kw installato).

Se un impianto fotovoltaico, che produce per 20 anni, costa 1.300 euro/kW e produce circa 1.200 kWh/anno, in 20 anni produrrà circa 24mila kWh. Questi 24mila kWh dovranno ripagare, oltre al costo di installazione dell’impianto, il costo dei diritti di superficie ed il costo delle imposte legate alla vendita dell’energia. La vendita di questa energia dovrà inoltre produrre un certo margine di guadagno.

Il valore del diritto di superficie, che è solo una delle variabili in gioco, dovrà sommarsi al costo di installazione e manutenzione dell’impianto sui 20 anni ed al costo delle tasse dovute per la vendita di elettricità (al netto della quota di ammortamento del 4%).

Indicativamente possiamo dire che il valore del diritto di superficie può variare da qualche decina di euro/anno (ad esempio nel caso di terreni pubblici dati in concessione) fino a qualche centinaia di euro/anno per kW installato per gli edifici privati con ottimo potenziale produttivo.

In ogni caso la normativa e le casistiche sono veramente complesse e variegate, come le situazioni ipotizzabili. Per questo motivo ogni caso richiede, come sempre, uno studio accurato.